요즘 많은 분들이 메일을 주셨는데요...부동산에 대해 관심이 정말 많으시네요....^^!

그런데 이건 꼭 말씀드려야겠다는 생각이 들어 몇자 적습니다...
(아참 그리고 가끔 메일에 절 무슨 부동산 쉽게 쉽게 해서 돈벌어 돈자랑하는 놈으로 말씀하시며 욕하는 분들이 계신데요...음 할말이 없습니다. 저 그정도로 무식하고 쉽게 돈 버는 사람 아닙니다...분석도 없이 맹목적으로...그냥 홧김에....죄송합니다...)

앞의 어떤분이 리플달아주셔서 이제는 구체적인 어떤 곳을 지적해드리는것보다는 분석 방법 위주로 말씀드리는게 저도 편하고(?^^!) 하기 때문에요....!

음... 현재 아파트 가격 많이 올랐죠...^^!
그래서 걱정도 많으시고 빨리 장만하지 못해 조급하게 생각하시는 분들도 많으시더군요....!

그런데 이점 하나는 좀 명심해야 남보다 앞설수 있습니다...

바로 붕괴나 하락에 관련된 사항이죠....

일반분들은 오랜 경험적으로 앞서의 분이 지적하셨듯 경험적으로 대규모의 부동산 폭락사태는 없을 것이다고 굳게 믿고 계시죠.....^^!

그렇습니다. 과거 6.25후 계속적인 상승과 폭등 그리고 몇번의 경제위기상황에도 IMF를 제외하고는 사실 별로 끄덕 없던것이 부동산 가격이었고 이중 아파트는 더했죠...개인 아파트의 경우 IMF때에도 별로 폭락사태는 빚어지지 않았습니다...주식에 비해....

그러면 앞으로는 어떨거 같은가/?? 앞서의 님이 모르시겠다고 말씀하신 부분이 있는데...그게 정답이겠죠! 하지만 이렇게 말씀드리는건 좀 그렇고요....

앞으로는 저도 부동산도 폭락의 가능성이 과거에 비해 있다고 말씀드리고 싶습니다...

주위 상황과 여건이 많이 변해있기 때문입니다..

경제규모,경제 발전 단계,주택보급율,금융 유동화율 등 많은 부분들이 과거와는 천양지차로 다르다고 말씀드릴수 있습니다...

하나 안변한게 있다면 아니 더 강화된게 있다면 바로 앞서의 님도 말씀하신 부동산 불패신화 입니다...

제가 먼저번 글에서도 누누히 말씀드린 사항인데요 무서운 세상이 온다라는 점이 단지 부동산 값 폭등하거나 폭락하는 사태가 온다는게 아닙니다.. 바로 이 점 때문입니다...일반 분들은 정보력,경제 분석력,자금유동 및 분산 투자률 등에서 부자들에 비해 뒤지는 것이 사실입니다.

이런 이유로 자의든 타의든 항상 소위 말해 뒷북을 칠수 밖에는 없죠..
그래서 빈부 격차는 날이 갈수록 극심해 집니다..

IMF 뒤의 현재를 보시면 빈부격차가 얼마나 크게 벌어졌는지 아실수있습니다..이 현상은 비단 우리나라만의 문제가 아니고 이미 실질 경제성장률이 5%아래로 떨어진 선진국가들 대게의 현상입니다. (물론 우리나라는 아직 여러가지로 무늬만 선진국가 인척 하는 나라인거 같습니다.)

안타깝다라는 먼저글 내용도 바로 안아끼고 함부로 적당히 산다라는 단순한 지적이 사실 아니었습니다.( 이글 보시고 열받는분 많으셨죠??^^! 이정도로 열심히 사는데 하시고요...) 전 이제 앞으로 닥칠 경제나 세상이 지금보다 녹녹치 않을거란걸 강조하고 싶어 드린 말씀입니다.

이젠 단순히 돈 아끼고 사는걸로는 부족합니다.
개인이 공부하고 판단해야 합니다.
이제 경제문제는 전쟁처럼 치열해 졌고 복잡다난해 졌기 때문에 이 틈바구니에서 모든 조건이 열악한 일반인이 살아남으려면 이 방법 밖에 없습니다...

물론 이렇기 때문에 세상사가 더 재미있어 진거는 사실입니다.
부자도 순간의 판단실수로 일반인의 자리로 일반인도 부자의 자리로 다이나믹하게 위치이동이 가능할수 있기 때문입니다( 물론 확률적으로는 이게 쉽지 않은 얘기이나 IMF과정과 이후 과정을 보면 아실수 있으실 겁니다.)

음,,,,너무 서두가 길었는데...본론으로 들어가

금후 부동산 시장도 과거와 같은 단순 경제체제가 아니라 폭락의 가능성이 상존하고 있다고 말씀드리고 싶습니다.

정말로 부동산 불패 신화 이런거 믿으시면 큰일 납니다...

속된 말로 이제 금후 올 시대에서 믿을건 본인의 절약정신과 끊임없는 공부를 통한 합리적 판단 밖에 믿을게 없습니다.
(아타까운것이 이것도 일반인이 부자보다 더 열심히 해야 하는데 시간과 삶의 여유 때문에 그런지 몰라도 이것도 부자들이 열심히 합니다.)

부동산 가격 즉 자산 가격에는 몇가지 특징이 있다고 합니다..

우선 아주 단순한 하방경직성....(가끔 기사나 이런데서 좀 보시고 몇분들이 쓰시는걸 보았습니다.) 쉽게 말하면 잘 안떨어진다는 얘기죠..아시겠지만...^^!

그러나 금후에는 이건 말도 안되는 이론이라 말씀드리고 싶습니다.
현재와 같은 자본주의의 극단적 유동화률 앞에서는 하방경직성이란 자산은 존재할수 없습니다.물론 하방경직성입니다. 하방경직이 아니고...!

이제부터 드리는 말씀 유심히 보시기 바랍니다. 정말.. 제가 연태까지 드렸던 어떤 말보다 중요하다고 전 생각합니다.몇군데 오르는 아파트 찍어드린거하고는 좀 차원이 다른 문제입니다.

일단 소위 많은 분들이 말씀하시는 거품붕괴에는 반드시 그 징후가 있기 마련입니다.일본과 외환위기의 환란과정을 보면 그걸 알수있습니다.

제가 말씀드린게 거품붕괴 입니다. 거품이 아닙니다..이 둘사이는 분명 시간차가 있고( 이 시간차에 따른 징후 포착 및 행동에 따라 금후 부자의 길과 평범한 서민의 길 아니면 영세민의 길이 나뉠수 있다고 생각됩니다.)

부동산의 경우 자산중 이런 경향이 강합니다. 그래서 붕괴시 패해도 훨씬 심각합니다. (모든게 그렇듯 시간을 두고 오래 썩을수록 그 피해가 심각합니다.)

그리고 붕괴에 대한 징후포착에는 여러가지가 있습니다.
(이도 경제적 분석 없이 경험적 느낌을 통해 기막히게 보여주시는 분들이 아주 가끔 계십니다.이건 정말 놀라울따름 입니다... 동물이 감각적으로 지진을 먼저 포착하듯...! 주위에 나이드시고 경제에 대해 전혀 아는게 없으신 분들 중 아주 가끔 (저도사실 2분밖에 못 뵙죠..)계시더군요..

이분들 특징이 공통적으로 욕심이 없으시다는 겁니다..
( 을지문덕의 시- 만족할줄 알았으면 그만두길 바라노라! )
좌우명이 이런 분도 계시니까요...!

전 이렇게까지 사실 마음을 비우기가 힘들더군요...! 그러나...
기존 경제체제에서 발생하는 문제점과는 금후에 일어날 일은 다른 현상들이므로 언제까지나 감각적 능력에 의존할수는 없다는것이 제 주관입니다.

분석해 보면...

징후포착은 우선

1. 자산 가격의 변동 추이 (금리에 따른)
2. 실물 경제 변동 추이
3. 기업 경영 및 이에따른 제반변수의 변화
4. 가계의 재무 구조 변화 및 소비행태
5. 금융기관의 신용 변화 및 경영행태
6. 정부의 정책
7. 언론의 보도내용

을 종합적으로 판단해보면 뭔가 기미가 보입니다...
이게 99년 12월 6일 주식시장에서 철수할수 있었던 판단의 자료였습니다. 너무 많죠...사실 경제 거의 전반이라고 말할수 있죠...
맞습니다. 징후는 경제 전반에 걸친 분석으로 알수 있는것입니다...
단순히 몇개의 요소만을 지켜보면 분석 자체가 엉터리가 됩니다...

부동산 가격과 이게 뭔 상관이 있냐고 말씀하실 분도 계실텐데요..

과거와 같은 경제체제가 아니기 때문에 금후에는 더욱더 상관관계가 깊어질 것입니다...

설명드리면
1. 자산가격이 금리의 영향으로 최소 3~5회 가량 지속적 순차적으로
폭등이 일어납니다. 물론 횟수는 늘어날수도 줄어들 수도 있습니다.
( 무조건 저금리라 부동산이 절대 안떨어 진다는건 너무 순진한 생각입니다.- 돈벌기 그정도로 쉽지 않습니다...)
또한 여기에 자산가격 상승기대가 비정상적일 정도로 급팽창합니다.

2. 물가는 폭등의 징후 포착에는 좀 무리가 있습니다. 대게의 경우 물가
는 안정적인 것이 사실입니다.
(이것 때문에 서민들이 죽어나죠...도대체 체감적으로 위험을 느낄수가 없기 때문입니다...물가의 안정 때문에...악마의 두얼굴 입니다.폭풍전야의 고요...운운하는게 바로 이것입니다..) 그러나 몇개의 요소들이 이곳에서도 포착됩니다.바로 내수와 소비자 물가 상승률입니다.이게 전문가도 오판할 정도로 미세한 신호를 보냅니다.

3. 기업 경영 및 이에따른 제반변수의 변화
기업들이 할일 제쳐두고 몽땅 자산 이득에 매달리게 됩니다.속된말로 본업을 기피하려 합니다...단,여기에는 기업수익 구조 개선과 투자확대라는 선행지표가 있습니다..

그리고 또하나..저금리의 영향으로 초기에는 금융투자와 부동산 투자가 급증하다 나중에는 기업의 무분별한 설비투자가 급격히 증가되기 시작합니다.. 이점이 그래도 약간 저를 안심시키는 부분입니다...
기업용 부동산의 매입이 극한에 다다르며 이러한 행태의 정부대처가 미약하게 작용합니다..단,현재 논의되는 경기도 일대의 대기업들의 공장 건설 부분에 있어 미래 수요예측 대비 무분별한 설비 투자(공장의 경우 즉,부동산 자산 투자와 직결되는 부분입니다.)를 허용해 주면 안됩니다.

일반적으로 많은 분들께서 규제 운운하시며 왜 공장 못짓게 하냐고 난리 치시지만 경제 전반을 운용하는 정부의 입장에서는 규모 시기 및 세제혜택 이런걸 고려안할수 없습니다. 자칫 이 사항이 기업의 부동산 투자를 유발하는 계기가 될수도 있기 때문입니다. 만약 기업이 부동산 투자에 정신팔리면 지금 강남 집값 뛰는거 하고는 비교가 안될 정도로 폐해가 심각할 겁니다. 그러나 아직은.......!

금융자산업과 부동산업의 전산업에서 차지하는 비중이 급격하게 증가하게 될 것입니다...(속된말로 기업이 계속 딴짓한다는 얘기입니다.정부가 등신같이 이를 보고도 가만 있거나 어떻게 못하거나요...)

급등한 주식시장의 영향으로 이 자금이 불필요한 유휴 설비투자에 유입되며 일부는 자산이득 사업으로 흘러 갈 것입니다....계속 정신못차리고 기업이 주식활황세를 등에 없고 딴짓 계속 할거라는 얘기 입니다.내실경영 안하고....( 이점은 좀 저도 불안합니다. ) 극한은 은행은 이런걸 보고도 수익율만 괜찮으면 가만히 놔둘때 바로 거품이 싸이기 시작하는 거라 전 판단합니다.

4. 가계의 재무 구조 변화 및 소비행태
일단 가계 저축률이 엄청 하락하고 소비가 정신못차리고 계속 늘어날 겁니다. (즉 말많은 카드채를 유심히 보셔야 합니다. 이게 금액이 만만치 않습니다..이건 제가 볼때 현재 가계 재무구조의 바로미터라고 생각합니다.) 가계 재무구조 중 부동산과 주식이 차지하는 비중이 엄청날 것입니다.
단, 우리나라의 경우 과거에도 지금도 그렇지만 전 재산이 거의 일반인의 경우 집한채가 대부분을 차지하기 때문에 이점은 좀 판단요소로 작용하기 힘든점도 있습니다...

또한 가계 신용이 급팽창할 것입니다..은행돈으로 주식하고 부동산하고 소비하고 난리가 나는 상황이 바로 이것입니다..
그런데 악마의 얼굴이 또하나 있는데 이렇게 은행돈으로 주식하고 부동산해도 오히려 가격이 올라 재무건전성 같은 가계지표는 개선될 거라는 점입니다. 그러나 이럴때 판단 잘 내려야 합니다.
또하나 근로소득 비중이 지나치게 하락하는 상황입니다..
(이점은 우리나라에서도 벌어지고 있는 현상이나 현재 위험상황이다라고 지표상 판단하기에는 글쎄요.....)

5.금융기관의 신용 변화 및 경영행태

대출이 위험할 정도로 급증하며( 내년 모기지론은 정부와 은행이 얼마나 잘 하느냐 이점도 크게 좌우될 겁니다. 잘못 운영하면 이건 거의 죽음으로 다가올 가능성이 큽니다..)

부동산 시장에 대부분 이 자금이 흘러갈 겁니다. 이건 부동산 유사관련 업종 창업률을 보시면 됩니다.(제가 판단하는 방법) 점차 부동산이 지방으로 확산되며 (지금정도의 수준은 아니고 훨씬 더 심각하게...

지방의 경우도 지금보다 훨씬 오르는 경우) 극단으로 주택 등의 필요수요 상존 부동산이 아닌 상가 토지 위락을 위한 부동산에 대한 투자가 급증할 겁니다... 이건 거품의 극한에 나타날수 있는 현상이라 예상해 봅니다...심지어 해외 자산 투자까지..

부동산 담보대출 비율이 폭발적으로 증가할 겁니다.
제가 항상 무리한 은행 대출을 절대 삼가하라고 말씀드리는 이유입니다.
그리고 정부에서도 계속적으로 부동산 담보대출 비중을 늘리거나 수수방관할 겁니다. 총량제한을 두거나 금융권 자율 유도 않고요....(마지막에 정부도 정신못차리면 포기해야하는 겁니다..제가 볼때는 이때가 거의 마지막 신호탄 아닌가 생각되네요..

이럴때 서서히 언론과 일반인도 얘기하나 정부의 발표가 현실과 약간씩 차이나며 거짓말을 하기 시작할 겁니다.-

이걸 뭐라 하기도 참 그렇습니다. 이미 이 상태에는 진정시키기위한 거짓말이라도 할 정도로 몰려 있기 때문입니다.안그러면 단 몇%라도 남은 회복의 희망도 꺼지고 곧바로 공항상태가 도래할 것이기 때문입니다. 제가 보는 경제정책에 정말 국민을 생각한다면 거짓말도 필요합니다. )

자산과 관련된 유사 금융업종 및 상품이 엄청 등장하게 될 겁니다...
사이비 금융사들이 폭발적으로 증가하고 반짝 반짝 얘네들 수익률이 정말 탁월할 거라 예상됩니다.항상 버블에는 버블 조장하여 돈 버는 경우가 등장합니다. 바로 이런 유사 금융기관 및 상품이 이런 경우입니다. 대출도 쉽고 대출이율도 지금보다 낮을 것입니다..

또한 단기유동자금 동향을 항상 지켜보시기 바랍니다.
이건 한국은행 사이트의 금융 경제 동향 메뉴의 ''''금융시장지표''''항목에 있습니다... (노하우로 가르쳐 드리면...)

매일 매일의 금융시장 지표와 금융기관의 수신동향이 꼼꼼하게 집계되어 있습니다.

이 수신동향중에서 6개월 미만 단기수신(그 종류에 대해서는 인터넷에서 찾아볼 수 있겠구요)을 합하면 그렇게 말많은 부동자금 규모가 집계됩니다.

이걸 주의 깊게 보세요...전 사실 이걸 가장 많이 지켜봅니다. 이걸 가만히 지켜보며 분석하면 (이 부분은 일반분들은 공부를 좀 많이 하셔야 합니다.) 돈의 흐름이 전반적으로 보입니다. 아직은 위험수위가 아니라 주관적 생각은 드는데...글쎄요...저도 참....

6.정부의 정책
상황이 이렇게 까지 갔어도 정부에서 정신 못차리고 계속 저금리 기조 유지하며 경제 건전성 운운하며 여러 지표를 연일 들먹일 겁니다.

역사에도 보듯 망국 직전의 오히려 간신이 설치는 꼴입니다... 충신은 입다 물고요....그런점에서 감히 제 판단 입니다만 지금 시민 및 특히 기업과 정부가 유심히 지켜는 보는것 같습니다....

몇번의 신호가 오나 계속 정부가 저금리로 일관할 겁니다...
정부가 빚지기 싫어 재정 건전화 운운하며 계속 헛소리 하고 그 몫을 한은에 넘길거고요.. (즉 재정에서 풀어야 할 일을 금융으로 던진다는 얘기죠..)

이는 일반인들이 보시면 한은총재와 경제 부총리가 티격태격하면 바로 그게 신호입니다..!(항상 일 터지기 전 내부 분열이 있습니다.-서로 자기 얘기만 하겠죠...그런데요...한은 얘기가 약간 더 믿을 만합니다.
아주 약간요.......^^! )

세제에서 보유세가 엄청 낮을 겁니다.그리고 이를 아무렇지도 않게 정부에서도 바라볼 꺼고요... 그런데 이건 그렇게 심각한 징후는 아닙니다. 일본의 경우 토지에서 문제가 야기되었으나 우리의 경우 아파트 및 주택에서 야기된 문제이기 때문입니다.

그리고 일반분들이 착각하시는게 있는데요...양도세률을 지나치게 높이면 오히려 거품이 조장됩니다. 이게 투기 때려잡는게 아니에요...그런점에서 양도세 인상이 서민들에게 절대 도움되지않고 오히려 거품 조장 측면이 강하게 됩니다..

이런 와중에도 정부에서는 계속 헛소리만 할 겁니다... 심각하게...
정부가 문제를 회피하고 싶은 단계가 신호가 될 겁니다....나라도 포기한 경제문제가 어찌 되겠나 상상해 보세요???

이상이 거품의 형성 과정에 나타나는 현상이고요...물론 이게 심화되면 바로 거품붕괴가 바로 일어나겠죠...일본은 주식이 폭락하고 연이어 부동산이 폭락하는데 정확히 11개월 17일 정도 걸렸습니다.

그러나 우리는 훨씬 더 빨리 이 시기가 올겁니다.....
( 일본과 같이 경제체력이 강하지 않기 때문에 도미노 현상으로 바로 줄줄이 쓰러져 나갈테니까요...)
거꾸로 오는 경우란 글쎄요....! 하방경직성이라....!

이상입니다. 종합적으로 판단해보면 일단 전 아직은 빼지 않았습니다.

참고로 돈 버시는 분들의 유형에는 여러가지가 있죠...환상적인건..

거품붕괴 직전에 처분하고 총알준비후 회복기 직전에 사는거죠.....!
이건 꿈같은 얘기고 술자리에서나 나오는 얘기 입니다..

하나만 해도 잘하는 겁니다. 아니면 적당히 양자를 믹싱하던지요....

이런말을 합니다.

유태인들의 투자전략 중 하나가 거품에는 거품에 편승하지만 과욕하지 말고 오를때는 약간 올른 가격에 다시 사는 여유도 보여라....!

제 스승께서 하신 말씀인데 잘 맞아 떨어지는거 같았습니다...

물론 상황판단은 본인 각자의 몫입니다. 그러나 이것 저것 잘 지켜 봐야 합니다. 만약 이런게 힘드시다면 하나 정답은 있습니다.
자산 투자에 너무 과욕을 부리면 안됩니다...

모든지 적당함을 알면 그만두는 만족의 자세로 살면 재난도 피할수 있습니다.

(절약은 예외입니다. 이건 전 끝까지 주장하고 싶습니다.

인생은 물질적인 걸로 행복을 찾으면 끝이 없다 생각합니다.. 옛말에 눈물젓은 빵을 먹어보지않으면~~ 어쩌고 저쩌고 하는 말이 그냥 생긴게 아닙니다.

일부님들이 말씀하신 약간의 재화를 통한 작은 행복도 소중하지만 절약하며 지내면 거기서 얻어지는 행복과 깨달음이 또 있습니다...! 만약 둘중에 고르라면 돈쓰고 얻는 행복보다는 후자가 났지 않겠습니까??)

누차 강조하고 싶지만 지금은 엄청 버블 상태로는 보이지 않습니다.
하지만 무리한 금융대출 부동산 구매는 자제하시는게 좋습니다.

설혹 엄청난 거품과 그로 인한 붕괴가 안와도 재테크를 그런식으로 맛들여 놓으면 안됩니다. 다른 모든 생활과 마찬가지로 재테크도 초기에 들인 버릇이 중요합니다..남의돈 무서운지 모르면 정말 나중에 큰일 나기 때문입니다.

제가 이렇게 누차 강조하는 이유는 여러분과 제가 살수있는 길이기 때문입니다...

부동산 가격 오르면 저도 좋지만 모든면에서 거품이 심화되면 썩기 마련입니다. 경제에서 어느분야건 과열은 금물입니다...!

너무 쓸데없이 길어졌습니다...! ^^! 안타까운 마음에....

골고루 보셔야 합니다. 절대....부동산만 보시고 부동산 투자 무턱대고 하는게 아닙니다... 항상 모니터링하세요...이것 저것....

그리고 만족하시는게 재테크에서는 성공하는 길입니다...
( 요즘 이런 얘기하면 근데 맞아 죽을 것 같은 분위기더군요...)

그럼 성공투자 하시고 행복하세요...!
전 당분간 제 볼일 때문에 또 잠수하겠습니다...^^!
(이렇게 계속 답변드리다가 아내에게 혼날거 같네요...그래서...)